Trocar janelas num apartamento: o que o condomínio pode exigir

A resposta curta

O Código Civil proíbe aos condóminos obras que prejudiquem «a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício» (art. 1422.º, n.º 2, al. a)). Se a obra os modifica, só se faz com «prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio» (n.º 3). Pesa o que se vê de fora; a lei não traz lista, por isso confira cor, divisões, material, estore e caixa.

Uma troca igual, no mesmo sítio e com as mesmas medidas, pode não precisar de votação, mas, se houver discussão, quem decide é o tribunal, caso a caso. O aviso à câmara é outra coisa e não substitui a assembleia.

De quem é a janela

O título constitutivo descreve as partes do edifício de cada fração (art. 1418.º, n.º 1). O artigo 1421.º lista as partes comuns (estrutura, telhado, entradas, escadas, instalações gerais), mas não nomeia janelas nem estores. Presumem-se comuns as coisas que não sirvam em exclusivo um condómino (n.º 2, al. e)).

Sobre janelas só encontrámos duas decisões, lidas em sumário. A Relação de Coimbra (setembro de 2026, num procedimento cautelar) disse que as janelas de uma fração, na fachada, não são parte comum. Noutro caso, a Relação do Porto (2015) tratou a troca dos caixilhos de uma loja como alteração da fachada, mas recusou o pedido do condomínio.

Peça ao administrador o título e o regulamento: ele guarda os documentos (art. 1436.º, n.º 1, al. n)). Se não houver administrador, peça os documentos ao condómino que os guarda. Da caixa do estore não encontrámos texto nem acórdão.

Mudar o aspeto da fachada

Segundo o sumário de um acórdão da Relação de Guimarães (2017), os limites estéticos respeitam ao que se vê do exterior. Dois exemplos:

• Troca igual. Em Coimbra, substituir janelas e caixilhos nos mesmos locais, com as mesmas medidas e cor e características semelhantes, não foi «inovação» (obra que muda a parte comum); como não se provou prejuízo para a linha arquitetónica ou o arranjo estético, não carecia de aprovação.
• Troca diferente. No Porto (2007), fechar uma varanda com alumínio e vidro, da cor das outras janelas, foi obra nova sem autorização, a repor como estava. Mesmo assim, o pedido do condomínio foi recusado, porque tolerava obras iguais de outros condóminos.

Título e regulamento

O título pode incluir um regulamento do condomínio sobre o uso, a fruição e a conservação das partes comuns e das frações (art. 1418.º, n.º 2, al. b)). São vedados os atos proibidos no título ou, depois, por deliberação «aprovada sem oposição» (art. 1422.º, n.º 2, al. d)). Procure aí cores, materiais, estores e horários.

A assembleia

Mudar o aspeto

Autorização prévia da assembleia, por maioria que represente dois terços do valor total do prédio (art. 1422.º, n.º 3). O voto de cada um pesa pelo valor da sua fração, não por cabeça (art. 1430.º, n.º 2).

Inovação em parte comum

Maioria dos condóminos, que também represente dois terços do valor (art. 1425.º, n.º 1): contam as pessoas e o valor.

Convocatória

Carta registada ou aviso com recibo, 10 dias antes, com dia, hora, local e ordem de trabalhos (art. 1432.º, n.os 1 e 4).

Depois do voto

Quem não aprovou uma deliberação contrária à lei ou ao regulamento pode pedir a anulação em tribunal. O prazo é curto: 60 dias a contar da deliberação ou, se tiver pedido em 10 dias uma assembleia extraordinária, 20 dias depois dela (art. 1433.º, n.os 1, 2 e 4). Pergunte logo a um advogado.

Obra sem aprovação e o administrador

O artigo 1422.º não fixa sanção. O que lemos:

• No Porto (2007), a violação do «estatuto real» (as regras da propriedade horizontal) obriga a repor o estado anterior. Noutro acórdão do Porto (2025), cada condómino pode propor sozinho a ação.
• A assembleia pode fixar penas pecuniárias (art. 1434.º).
• Quem se julgue ofendido no seu direito de propriedade, da fração ou de parte comum, pode pedir ao tribunal que a obra pare (o «embargo»), até 30 dias depois de saber dela (Código de Processo Civil, art. 397.º, n.º 1).
• Também pode avisar de viva voz o dono da obra, perante duas testemunhas; se não pedir ao tribunal, em cinco dias, que confirme o aviso, este fica sem efeito (art. 397.º, n.os 2 e 3).
• Os julgados de paz tratam ações sobre deveres de condóminos até 15 000 euros (Lei n.º 78/2001, arts. 8.º e 9.º).

No artigo 1436.º não encontrámos poder do administrador para mandar parar a obra. Cabe-lhe convocar a assembleia e assegurar a execução do regulamento (art. 1436.º, n.º 1, als. a) e m)).

Quem paga

• A janela, se for parte da sua fração (confirme no título): o dono (art. 1420.º, n.º 1). Se for parte comum, pagam os condóminos, na proporção do valor das frações, salvo disposição em contrário (art. 1424.º, n.º 1). Se serve só alguns, paga quem a usa (n.º 3); não confirmámos se vale para uma caixa de estore.
• Inovação (obra que muda a parte comum): quem não aprovou paga, salvo recusa judicialmente havida como fundada (art. 1426.º).

Câmara e condomínio: duas coisas

A câmara olha para o urbanismo; o condomínio, para a relação entre vizinhos. No RJUE atual (Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026), trocar caixilhos por outros mais eficientes, com a mesma geometria e acabamento exterior idêntico, é obra de escassa relevância urbanística, isenta de licença e de comunicação prévia (art. 6.º-A, n.º 1, al. j)).

Mesmo isenta, o promotor informa a câmara até cinco dias antes do início e diz quem executa (art. 80.º-A, n.º 1). Alguns regulamentos municipais pedem outro prazo: o de Torres Vedras, de 2016, fala em 10 dias, e não sabemos qual prazo a câmara aplica hoje. Pergunte à câmara. Veja o guia da licença.

Peça por escrito, no orçamento

1. O que muda face ao que existe: cor, material, divisões, medidas, estore e caixa.
2. Quem entrega o aviso à câmara e quem executa.
3. Início só com a ata, e o destino do sinal se a assembleia recusar.
4. Andaime ou plataforma: quem fornece, por quanto tempo, e como se protegem escadas e elevador.
5. O horário. Junto de habitações, as obras estão proibidas aos sábados, domingos e feriados e nos dias úteis entre as 20 e as 8 horas, salvo licença especial de ruído (Regulamento Geral do Ruído, arts. 14.º e 15.º).
6. O seguro da empresa para danos nas partes comuns e em vizinhos, com cópia. O Código Civil só obriga a seguro de incêndio do edifício (art. 1429.º); sobre o seguro de quem faz a obra não achámos regra.

Veja o orçamento e as portas e portadas.

A quem perguntar

O administrador: título, regulamento, convocatória. Um advogado: se a sua troca precisa de votação, e qualquer ação. A câmara: o aviso.

O que não confirmámos

• O Código Civil foi lido no PGDL, não no Diário da República. A Lei n.º 29/2026 só muda o art. 1425.º (autoconsumo de energia). A Lei n.º 8/2022 não foi lida diretamente.
• Os acórdãos foram lidos em sumários e extratos. O de Coimbra é só um; não sabemos se há recurso.
• Se a caixa do estore, a janela ou a porta de entrada são comuns: depende do título.
• Se os julgados de paz podem decidir um pedido para repor a fachada.
• Como se aplica um regulamento votado só por maioria, e se o art. 1432.º, n.º 6 (segunda reunião) vale para os dois terços.
• Os documentos da portaria do RJUE (Portaria n.º 320/2026/1, não aberta) e se alguma câmara do Oeste pede a ata.
• Os regulamentos municipais de ruído.

Fontes

• Código Civil, artigos 1414.º a 1438.º-A (versão atualizada, 90.ª versão, Lei n.º 29/2026): PGDL Lisboa. Consultado a 4 de novembro de 2026; arts. 1420.º, 1422.º, 1424.º, 1425.º, 1430.º, 1432.º e 1433.º relidos a 5 de novembro de 2026.
• Lei n.º 29/2026, de 23 de junho, artigo que altera o art. 1425.º: Diário da República. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, republicação do RJUE (arts. 2.º, 6.º, 6.º-A, 80.º-A): Diário da República; entrada em vigor: Decreto-Lei n.º 155-B/2026. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Tribunal da Relação de Coimbra, proc. 1408/26.7T8CBR.C1, 25-09-2026: dgsi.pt; sumário: trc.pt. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Tribunal da Relação do Porto, proc. 0723390, 2007: dgsi.pt. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Tribunal da Relação do Porto, proc. 334/12.1TBVLG.P1, 13-01-2015: jurisprudencia.pt. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Tribunal da Relação do Porto, proc. 4826/24.1T8PRT.P1, 12-05-2025: jurisprudencia.pt. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Tribunal da Relação de Guimarães, proc. 510/08.1TBCMN.G1, 2017: dgsi.pt. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Código de Processo Civil, artigos 397.º a 402.º (16.ª versão, Lei n.º 56/2025): PGDL Lisboa. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Lei n.º 78/2001, julgados de paz, artigos 8.º e 9.º (3.ª versão, Decreto-Lei n.º 26/2024): PGDL Lisboa. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Decreto-Lei n.º 9/2007, Regulamento Geral do Ruído, artigos 3.º, 14.º e 15.º (3.ª versão, Decreto-Lei n.º 278/2007): PGDL Lisboa. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Regulamento Municipal da Urbanização e da Edificação de Torres Vedras, art. 5.º, n.º 3 (Edital n.º 714/2016): cm-tvedras.pt. Consultado a 4 de novembro de 2026.

Isto é informação, não aconselhamento jurídico.