A resposta curta
Desde 1 de outubro de 2026, trocar os caixilhos de uma casa por outros que melhorem a eficiência energética, com a mesma geometria e o mesmo acabamento exterior, não precisa de licença nem de comunicação prévia. A câmara tem de ser avisada antes. Se a troca muda o aspeto das janelas, o caso é outro. E há imóveis, zonas e prédios em que outras regras se somam.
Isto é um resumo de textos que lemos a 4 de novembro de 2026. Não é aconselhamento jurídico, e quem decide o seu caso é a câmara municipal.
O que diz a lei
O regime da urbanização e da edificação foi revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio. A entrada em vigor foi adiada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, e passou a 1 de outubro de 2026. A revisão aplica-se aos processos iniciados depois dessa data e aos que ainda estavam na fase de apreciação liminar.
Entre as obras de «escassa relevância urbanística», que estão isentas de licença e de comunicação prévia, o artigo 6.º-A inclui: «A substituição dos caixilhos dos vãos por outros que promovam a eficiência energética, desde que mantida a geometria e a relação volumétrica dos diferentes componentes da caixilharia, conferindo acabamento exterior idêntico ao original». O texto acrescenta que isto vale também em imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação.
Na prática, para ficar na isenção, a janela nova tem de cumprir três coisas ao mesmo tempo: melhorar a eficiência energética, manter a geometria e as proporções das partes da janela e ter um acabamento exterior idêntico ao da janela que sai.
O aviso à câmara
Estar isento de licença não é estar isento de avisar. O artigo 80.º-A diz que, até cinco dias antes do início dos trabalhos, inclusive das obras isentas, o promotor informa a câmara municipal e diz quem vai fazer a obra. Pergunte à empresa se trata do aviso e se isso está no orçamento.
Alguns regulamentos municipais pedem outro prazo. O de Torres Vedras, de 2016, fala em 10 dias. Os regulamentos são anteriores à revisão de 2026, e não sabemos qual prazo a câmara aplica hoje. Pergunte à câmara.
Quando já é uma alteração
A lei define como «obras de alteração» as que mudam as características físicas ou estéticas de um edifício, incluindo «a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior, nos quais se incluem as portas e janelas». Ou seja, mudar o tipo ou a cor das portas e janelas exteriores é, por definição, uma obra de alteração.
A isenção do artigo 6.º-A fala em acabamento exterior «idêntico ao original». Uma janela de madeira castanha trocada por uma de PVC branca não parece cumprir essa condição, mas é a câmara que o diz, e não nós. Se não cumprir, a obra pode precisar de licença ou de comunicação prévia, conforme o caso.
Estar isento também não dispensa o resto: o artigo 6.º diz que as obras isentas continuam sujeitas às regras legais e regulamentares, nomeadamente as dos planos municipais, das servidões e restrições de utilidade pública, das normas técnicas e da proteção do património.
Imóveis classificados e zonas de proteção
- Imóvel classificado ou em vias de classificação: a lista das obras de escassa relevância não se aplica. Obras de alteração exigem licença.
- Zona de proteção de um imóvel classificado: a lei dá a cada imóvel classificado uma zona geral de proteção de 50 m. Aí, a regra geral exige licença para alterações exteriores. A exceção é justamente a troca de caixilhos «idêntica ao original» do artigo 6.º-A.
- Parecer do património: em zonas de proteção, as operações sujeitas a licença precisam de parecer prévio vinculativo. Na região do Oeste, quem o emite é a CCDR LVT (Cultura). Não encontrámos texto que diga se esse parecer ainda é pedido numa troca de caixilhos isenta; pergunte à câmara e à CCDR.
O regulamento da câmara
Cada câmara pode ter regras próprias, em regulamentos ou em planos. Lemos estas, e cada uma está na página da localidade:
- Peniche: o regulamento diz que a madeira, o PVC, o ferro pintado e o alumínio termolacado são os materiais preferidos e interdita estores com caixa de enrolamento exterior que prejudiquem a harmonia do conjunto.
- Nazaré: o regulamento põe a troca de caixilharia fora de zonas de proteção na lista de escassa relevância, com condições.
- Torres Vedras: o plano do centro histórico pede madeira ou ferro e proíbe portadas e estores exteriores, salvo se fizerem parte do desenho original.
- Óbidos: no centro histórico só são permitidas obras de conservação e manutenção, segundo o plano diretor de 1996.
- Caldas da Rainha: no centro histórico, o plano diretor só permite obras de manutenção, conservação ou restauro.
- Alcobaça: nos núcleos históricos pode ser exigido manter as fachadas.
- Lourinhã: não conseguimos ler o regulamento.
Prédios com condomínio
Num prédio em propriedade horizontal, o Código Civil diz que os condóminos não podem prejudicar «a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício». Obras que a modifiquem precisam de autorização prévia da assembleia de condóminos, aprovada por dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º). Pode ser uma troca de janelas que mude a cor ou o desenho da fachada. Veja o regulamento do condomínio e o título constitutivo antes de encomendar.
Não confirmámos se as janelas de uma fração são parte comum ou parte privada: depende do título constitutivo de cada prédio.
Quem perguntar
- Câmara municipal (urbanismo): se a troca que quer fazer é «idêntica ao original» e fica isenta; se a casa está num centro histórico, numa zona de proteção ou numa área com plano; que prazo de aviso vale.
- CCDR LVT (Cultura): se o edifício é classificado ou fica na zona de proteção de um imóvel classificado.
- Administrador do condomínio: o que o regulamento diz sobre caixilhos, cores e estores.
- A empresa: se descreve as janelas novas (perfil, cor, divisões) de forma a poder dizer se são idênticas às atuais, e quem trata do aviso.
O que não confirmámos
- A página consolidada do regime no Diário da República não abre fora do navegador. O texto lido é a republicação em anexo ao Decreto-Lei n.º 108/2026.
- Se já existia, antes de 2026, uma alínea igual à da troca de caixilhos.
- Se a CCDR ou outro organismo do património pede parecer numa troca de caixilhos isenta, em zona de proteção.
- Que prazo de aviso e que regras cada câmara aplica hoje. Os regulamentos que lemos são anteriores a 2026.
- A lista dos imóveis classificados e das zonas de proteção de cada concelho.
Fontes
- Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, e republicação do Decreto-Lei n.º 555/99 (artigos 2, 4, 6, 6.º-A e 80.º-A): Diário da República. Consultado a 4 de novembro de 2026.
- Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho (entrada em vigor): Diário da República. Consultado a 4 de novembro de 2026.
- Lei n.º 107/2001 (património cultural), artigo 43, e Decreto-Lei n.º 309/2009, artigo 51: PGDL. Consultado a 4 de novembro de 2026.
- CCDR LVT, pareceres de património cultural no Portal SIRJUE: ccdr-lvt.pt. Consultado a 4 de novembro de 2026.
- Código Civil, artigo 1422.º: PGDL. Consultado a 4 de novembro de 2026.
- Regulamentos e planos municipais: ver as páginas de cada localidade.
Isto é informação, não aconselhamento jurídico.