Condensação e bolor depois de trocar as janelas: porquê e o que fazer

A resposta curta

Uma janela nova não fabrica humidade. Fecha as frinchas das janelas velhas, por onde a casa ventilava sem ninguém reparar. Sem um substituto, o vapor de quem respira, cozinha e toma banho fica dentro de casa e pousa onde está mais frio: no vidro, na ombreira, nos cantos do quarto.

Por isso a ventilação decide-se na obra, não depois do bolor. Quando se trocam as janelas de salas e quartos, a Portaria n.º 138-I/2021 pede uma entrada de ar nessas divisões, com exceções. Peça-a por escrito no orçamento.

Porque se forma

O ar quente guarda mais vapor do que o frio. Quando o ar de dentro toca numa superfície mais fria do que a sua temperatura de orvalho, o vapor vira água. A Organização Mundial da Saúde dá um exemplo: ar a 20 °C com 58 % de humidade relativa, arrefecido para 15 °C, sobe para 75 %. A 11 °C chega a 100 % e a água condensa. Molham primeiro os vidros, os caixilhos e as paredes exteriores frias.

A OMS diz que quem vive em casas húmidas ou com bolor tem mais risco de sintomas respiratórios e de agravamento da asma.

O LNEC fez as contas para um ocupante por cada 7 m². Com 0,4 renovações do ar por hora, ar com temperatura de orvalho de 10 °C passa a 18 °C. Com 1 renovação por hora, passa a 14 °C. Conclui que o ar que passa pelas janelas «é normalmente insuficiente» para ventilar uma casa.

O que a regra pede e o que é só conselho

Obrigatório: entrada de ar: Portaria n.º 138-I/2021, anexo II, ponto 1.2.1, alínea b): em obras que instalem ou substituam janelas de espaços principais (para o LNEC, quartos e salas), e que não sejam «grande renovação», tem de haver na fachada desses espaços uma entrada de ar com pelo menos 60 cm² de área livre, ou grelhas autorreguláveis de pelo menos 25 m³/h a 2 Pa.
Exceções: A casa já ter uma taxa de renovação do ar de 0,50 por hora ou mais, calculada pelo Manual SCE. Ou um constrangimento técnico ou funcional registado: então o técnico propõe outra solução que não ponha em risco a qualidade do ar.
Obrigatório: quem cumpre: Em obras isentas de controlo prévio, o Decreto-Lei n.º 101-D/2020 (artigo 5.º, n.º 3) manda o empreiteiro assegurar o cumprimento. Uma troca de caixilhos pode estar isenta: veja o guia da licença.
Obrigatório: frinchas não contam: No cálculo da taxa de renovação, o Manual SCE manda ignorar o ar das caixas de estore e das janelas de classe 2 ou inferior de permeabilidade ao ar.
Só conselho: O LNEC prefere janelas pouco permeáveis com entradas de ar dedicadas, autorreguláveis em zonas ventosas, como a costa do Oeste.

O que fazer em casa

Não encontrámos um valor oficial português de humidade para casas. Os números abaixo vêm de três fontes.

Meça. Um higrómetro no quarto mostra a humidade relativa. A DECO PROteste (organização de consumidores) fala em 40 % a 60 %. O gabinete federal de saúde da Suíça aconselha 30 % a 50 % com aquecimento, num clima mais frio. A OMS refere que as superfícies ficam livres de bolor abaixo de 75 % a 80 %.
Ventile. O guia suíço aconselha pelo menos três vezes por dia, 5 a 10 minutos, com as janelas abertas em corrente de ar, e desaconselha janelas basculantes sempre abertas com o aquecimento ligado. É conselho de outro país.
Cozinha e casa de banho. Tape as panelas, ligue o exaustor, abra a janela no duche. O LNEC nota que os extratores muitas vezes não vêm com entrada de ar novo, e que portas interiores muito estanques pedem grelhas de passagem.
Roupa e móveis. Evite secar roupa dentro de casa. Deixe 10 cm entre os móveis e as paredes exteriores (DECO PROteste e guia suíço).

No Oeste chove sobretudo de outubro a janeiro. Segundo o IPMA (1991 a 2020), a média das mínimas de janeiro é de 4,0 °C na estação de Alcobaça e de 9,9 °C no Cabo Carvoeiro. Superfícies mais frias condensam mais: é raciocínio nosso, não dado do IPMA.

Peça por escrito no orçamento

Em cada sala e quarto cuja janela troca: onde fica a entrada de ar (caixilho, caixa de estore ou parede), o modelo e o caudal nominal. A portaria pede ficha técnica destes elementos.
Se alguma divisão ficar sem entrada de ar: o motivo e quem assina.
A classe de permeabilidade ao ar da janela. Veja como ler a ficha técnica.
Como se veda a caixa de estore. Num ensaio do LNEC em cinco apartamentos, era a maior fonte de fugas de ar.
Se a cozinha e a casa de banho têm extração, e por onde entra o ar de reposição.
Que a montagem segue as instruções do fabricante do perfil. No mesmo ensaio, as janelas montadas em obra deixaram passar muito mais ar do que nos testes de fábrica, por não as seguirem.

Mais itens no guia do orçamento.

Sinais de alerta

«As janelas novas acabam com a humidade.» Nenhuma fonte que lemos diz isso.
Um orçamento que não fala de ventilação, ou que só põe a entrada de ar «se o cliente pedir».
Janelas seladas, sem entrada de ar, numa casa com extrator na cozinha ou na casa de banho.

Quem responde se aparecer bolor

Raramente há um único culpado. A OMS reparte assim: o proprietário responde pela construção e manutenção, quem vive na casa pelo uso da água, do aquecimento e da ventilação.

O Decreto-Lei n.º 84/2021 protege o consumidor, também nos bens fornecidos numa empreitada (artigo 3.º). A empresa responde por faltas de conformidade até 3 anos depois da entrega, que se conta quando a instalação acaba (artigos 11.º e 12.º). Nos primeiros 2 anos presume-se que o defeito já existia. Depois, é o consumidor que o tem de provar (artigo 13.º). Má instalação feita pela empresa conta como falta de conformidade (artigo 9.º). A reparação é gratuita e, em regra, até 30 dias (artigo 18.º).

Pode ser falta de conformidade se o orçamento ou a publicidade prometeram o que a casa não tem (artigos 6.º e 7.º), ou se a obra não cumpriu a regra da entrada de ar. Não sabemos como um tribunal decidiria: pesa a causa do bolor.

Guarde o orçamento, a fatura, a ficha técnica e a data do fim da obra. Fotografe o problema com data, uma vez por semana, e registe o higrómetro. Avise a empresa por carta ou correio eletrónico, pedindo resposta e prazo (artigo 12.º, n.º 5). O prazo de garantia suspende-se desde esse aviso até a conformidade ser reposta.

Isto é informação, não aconselhamento jurídico.

Quando não são as janelas

A OMS e o guia suíço apontam outras fontes de água: canos com fugas, chuva batida pelo vento, fendas, telhado danificado, má drenagem e humidade que sobe do solo. Bolor em várias divisões ou em áreas grandes: o guia suíço manda chamar um especialista em física das construções. Uma tinta antibolor não é reparação.

O perito qualificado do SCE emite certificados energéticos e pode ser procurado em sce.pt, mas não confirmámos que diagnostique humidades. Pessoas com asma ou doença respiratória devem falar com o médico. Em casa antiga, veja também janelas em casa antiga.

O que não confirmámos

O texto consolidado atual da Portaria n.º 138-I/2021 e do Decreto-Lei n.º 101-D/2020. Lemos as versões de 2021 e 2020, e o SCE não lista alteração à portaria.
Se trocar poucas janelas conta como «renovação» para a entrada de ar.
Se as entradas de ar reguladas pela humidade valem como autorreguláveis, e o que é a «microventilação». Nem se os estores fechados de noite pioram a condensação.
Nenhuma página da DGS, do SNS, da ADENE ou da ANQIP sobre o tema. Não abrimos o portal da Direção-Geral do Consumidor nem lemos o Código Civil sobre empreitadas.
Dados de casas do Oeste: o estudo do LNEC é um modelo, e o ensaio foi num prédio da zona do Porto.

Fontes

OMS Europa, WHO guidelines for indoor air quality: dampness and mould (2009): who.int; texto completo lido em afro.who.int. Usada para a condensação, os sinais de humidade, as responsabilidades e os valores de humidade. Consultado a 4 de novembro de 2026.
LNEC, Viegas e Pinto, Contribuição da caixilharia exterior para a ventilação natural (sem data visível): repositorio.lnec.pt. Usada para a permeabilidade das janelas e a temperatura de orvalho. Consultado a 4 de novembro de 2026.
LNEC e FEUP, Pinto e outros, Sistemas de Ventilação Natural em Edifícios de Habitação (2011): repositorio.lnec.pt. Usada para as caixas de estore, a montagem e os extratores. Consultado a 4 de novembro de 2026.
Portaria n.º 138-I/2021, de 1 de julho, anexo II, pontos 1.1 e 1.2.1: Diário da República. Consultado a 4 de novembro de 2026.
Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, artigos 2.º, 5.º, 7.º e 9.º: Diário da República. Consultado a 4 de novembro de 2026.
Manual SCE (Despacho n.º 6476-H/2021, na redação atual), pontos 9.2.1 e 22.1: sce.pt; legislação listada em sce.pt/legislacao. Consultado a 4 de novembro de 2026.
Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, artigos 3.º, 7.º, 9.º, 11.º, 12.º, 13.º e 18.º: Diário da República. Consultado a 4 de novembro de 2026.
Direcção Federal de Saúde Pública da Suíça (FOPH), Bolor em espaços habitáveis (2021, em português): bundespublikationen.admin.ch. Orientação de outro país, clima mais frio. Consultado a 4 de novembro de 2026.
DECO PROteste, Como acabar com a humidade em excesso em casa (20 de março de 2026): deco.proteste.pt. Organização de consumidores, não é fonte oficial. Consultado a 4 de novembro de 2026.
IPMA, normais climatológicas 1991-2020 (Alcobaça, Torres Vedras / Dois Portos, Cabo Carvoeiro): ipma.pt. Consultado a 4 de novembro de 2026.
Pinto, Viegas e Freitas, Qualidade do ambiente interior em edifícios de habitação (2007, só o resumo): repositorio-aberto.up.pt. Consultado a 4 de novembro de 2026.

Isto é informação, não aconselhamento jurídico nem técnico.