Casa arrendada: quem paga as janelas e os estores

A resposta curta

Num arrendamento para habitação, cabe ao senhorio fazer as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, «salvo estipulação em contrário» (Código Civil, art. 1074.º, n.º 1). Sem cláusula sobre o assunto, janelas e estores gastos pelo tempo são, em princípio, dele. Os textos que lemos não nomeiam janelas nem estores: conta o que o contrato diz.

O que o inquilino parte por uso imprudente é dele (arts. 1043.º e 1044.º). Obras, só faz se o contrato o permitir ou o senhorio o autorizar por escrito (art. 1074.º, n.º 2), salvo as exceções abaixo.

Lemos as versões atualizadas do Código Civil (até à Lei n.º 29/2026), do Decreto-Lei n.º 157/2006 e do NRAU (até à Lei n.º 56/2023, que não altera os artigos de obras citados).

Onde manda o contrato

Quando o inquilino faz a obra e desconta na renda

Sem cláusula nem autorização, só em dois casos (Decreto-Lei n.º 157/2006, art. 22.º-A): o senhorio não cumpre os prazos de uma intimação da câmara (ordem escrita para fazer obras), ou há reparação urgente com o senhorio em mora (atraso) e a urgência não permite esperar pelo tribunal (Código Civil, art. 1036.º, n.º 1).

Se a urgência não consente «qualquer dilação», o inquilino age mesmo sem mora, avisando o senhorio ao mesmo tempo (n.º 2). O texto diz «reparações»: não encontrámos regra sobre trocar todas as janelas, nem sobre o que é «urgente».

1. Sem urgência extrema, comunique ao senhorio com 15 dias de antecedência: factos, orçamento, mapa de quantidades (lista do trabalho e do material) e datas (art. 22.º-C, n.º 1). Se a urgência não consente dilação, avise ao mesmo tempo que faz a obra; não encontrámos o aviso de 15 dias exigido nesse caso.
2. Use carta registada com aviso de receção, ou entrega em mão com cópia assinada pelo senhorio (NRAU, art. 9.º).
3. Comunique a conclusão em 30 dias, com comprovativos e valores (art. 22.º-C, n.º 3; vale também na urgência sem dilação).
4. A compensação são as despesas, juros e 5 % para administração (art. 22.º-D, n.º 1). O inquilino pode descontar o gasto nas rendas seguintes (n.º 2); o resto, à escolha dele, o senhorio paga em prazo não inferior a 60 dias ou desconta-se nas rendas (n.º 4).

Descontar fora destes casos é arriscado: com mora (atraso) de três meses ou mais no pagamento da renda, o senhorio tem fundamento para resolver o contrato, isto é, pôr-lhe fim (Código Civil, art. 1083.º, n.º 3). Se o senhorio não pagar, o contrato e a comunicação servem de base a injunção, um pedido simples ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio (NRAU, arts. 14.º-A e 15.º-T).

Fora da urgência, o NRAU (art. 13.º-B) permite intimar o senhorio por escrito a corrigir deficiências que sejam risco grave para a saúde ou a segurança, ou que impeçam a fruição da casa: ele tem 30 dias para responder; depois há injunção e sanção de 20 € por dia. A lei não diz se uma janela gasta chega lá: é caso a caso.

Quando o senhorio faz a obra, e a renda

Obra que exija desocupar a casa tem regras próprias: aviso de três meses, no máximo 60 dias, realojamento pago pelo senhorio (Decreto-Lei 157/2006, art. 3.º).

Nos textos que lemos, nada permite ao senhorio subir a renda por trocar janelas gastas. A renda muda como o contrato fixar ou, sem cláusula, pela atualização anual (art. 1077.º).

O que o inquilino pode mudar na fachada

Só com cláusula ou autorização escrita. Sem ela, não há compensação no fim: o Código Civil só a prevê para obras «licitamente feitas», isto é, permitidas (art. 1074.º, n.º 5).

Num prédio com condomínio, o inquilino cumpre o regulamento; violá-lo pode, se for grave, ser fundamento de resolução (art. 1083.º, n.º 2, alínea a)).

Obras que mudem a linha arquitetónica ou o arranjo estético exigem prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria que represente dois terços do valor total do prédio (art. 1422.º, n.º 3). Quem a pede é o senhorio, que é o condómino (leitura nossa: o artigo fala dos condóminos). Veja trocar janelas em condomínio.

Trocar caixilhos por outros que melhorem a eficiência energética, com a mesma geometria e acabamento exterior idêntico ao original, está isento de licença, mas a câmara tem de ser avisada antes (licença para trocar janelas). Mudar o tipo ou a cor das janelas exteriores é «obra de alteração», fora dessa isenção.

Peça por escrito, antes de encomendar

• A autorização assinada do senhorio, com janelas e estores, material e cor.
• Quem paga: valor máximo; reembolso ou desconto mensal na renda (quanto, até quando).
• No fim do contrato: se há compensação, ou se o contrato a exclui, e a quem ficam as janelas.
• Em nome de quem fica o orçamento e a fatura. Quem assina com a empresa é o consumidor e tem a garantia (estore avariado: garantia e reparação).
• Quem avisa a câmara e quem pede o consentimento do condomínio.
• Fotografias com data, antes e depois, anexas ao contrato.

Janela partida já no início do contrato

O contrato deve ter em anexo, assinado, um documento que descreva o estado de conservação da casa e do prédio (Decreto-Lei n.º 160/2006, art. 3.º, n.º 2). Sem ele, ou em caso de dúvida, presume-se a casa entregue em bom estado de manutenção (Código Civil, art. 1043.º, n.º 2).

Descreva cada janela: fecha, vidro, fita, caixa do estore. O senhorio não responde por defeito que o inquilino conhecia, ou que já existia e era «facilmente reconhecível», salvo se garantiu que não existia ou o escondeu (art. 1033.º). Não sabemos se vale para uma janela gasta: escreva a reserva. Avise o senhorio logo que descubra um vício (art. 1038.º, alínea h)).

Apoios, IVA e IRS

• Vale Eficiência II: o arrendatário residente conta como beneficiário, se cumprir as condições sociais. As candidaturas gerais fecharam a 31 de outubro de 2024; há um aviso do Fundo Ambiental de 30 de outubro de 2026 sobre um mecanismo simplificado só para quem já estava elegível, sem valores nem obras indicados; veja o guia dos apoios.
• Empréstimo do Banco Português de Fomento (Portaria n.º 442-A/2025/1): o arrendatário precisa de contrato registado e autorização do proprietário (art. 6.º, n.º 3); não encontrámos data de abertura.
• IVA: num ofício de 2012, as Finanças diziam que a taxa reduzida das obras em habitação vale quer o dono da obra seja o proprietário quer o locatário, com a regra dos 20 % para os materiais (apoios e IVA).
• IRS do inquilino: é sobre a renda, não sobre obras.
• IRS do senhorio: o texto não diz se trocar janelas é gasto dedutível (art. 41.º, n.º 1); não confirmámos se a dedução do EBF (art. 71.º, n.º 4) serve para janelas.

O que não confirmámos

• Do Decreto-Lei 157/2006 lemos a cópia da PGDL Lisboa (a do Diário da República não abre fora do navegador) e não excluímos alteração posterior; do Decreto-Lei 160/2006, só o original de 2006.
• Se trocar todas as janelas cabe em «reparações urgentes» (sem jurisprudência lida).
• Se a lei limita cláusulas que passam a conservação ao inquilino (cláusulas contratuais gerais, não lido). Contratos anteriores a 1990 têm regime próprio, que não lemos em detalhe.
• Como o IRS trata a renda reduzida por desconto de obra.
• Se o ofício de 2012 das Finanças ainda é o entendimento atual sobre o IVA.
• Quem é o «promotor» no aviso à câmara, quando é o inquilino que manda fazer a obra.
• O destino da garantia legal quando o inquilino sai; se o empréstimo do BPF já abriu.

Fontes

• Código Civil (artigos 216, 1031 a 1038, 1043 a 1046, 1070 a 1078, 1080, 1083, 1111, 1273, 1275, 1422), versão atualizada: PGDL Lisboa. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, regime das obras em prédios arrendados (artigos 1 a 3, 14, 22.º-A a 22.º-D, 23 a 34): PGDL Lisboa. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Lei n.º 6/2006, NRAU (artigos 9, 13.º-B, 14.º-A, 15.º-T): PGDL Lisboa. Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro: Portal das Finanças. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Decreto-Lei n.º 160/2006, elementos do contrato de arrendamento (artigos 2 e 3), texto original: Diário da República. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Código do IRS (artigo 41), texto consolidado: Portal das Finanças. Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigo 71: Portal das Finanças. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Código do IVA, verba 2.27: Portal das Finanças. Ofício-Circulado n.º 30135, de 26/09/2012, ponto 4: Portal das Finanças. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Portaria n.º 442-A/2025/1, de 12 de dezembro (artigos 5 a 7): Diário da República; notícia do Governo de 12 de dezembro de 2025: portugal.gov.pt. Consultado a 4 de novembro de 2026.
• Fundo Ambiental, Programa Vale Eficiência II (aviso de 30/10/2026 lido a 5 de novembro): fundoambiental.pt. Consultado a 4 de novembro de 2026.

Isto é informação, não aconselhamento jurídico.